Top 1 000 communes françaises. Aperçu commune gratuit, sans inscription.
Une expérimentation qui arrive à son terme
L'encadrement des loyers a été créé à titre expérimental par l'article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018. Prévu pour cinq ans, il a été prolongé à huit ans par la loi 3DS. Son échéance tombe donc le 23 novembre 2026. Si aucun texte n'est promulgué d'ici là, le dispositif s'éteindra automatiquement dans les territoires qui l'appliquent.
Ces territoires sont au nombre de neuf. Ils regroupent environ 70 communes et 1,2 million de ménages locataires :
- Paris (depuis le 1er juillet 2019) ;
- Lille, Hellemmes et Lomme (mars 2020) ;
- Plaine Commune (juin 2021) ;
- Lyon et Villeurbanne (novembre 2021) ;
- Est Ensemble (décembre 2021) ;
- Montpellier (juillet 2022) ;
- Bordeaux (juillet 2022) ;
- Pays basque, 24 communes (novembre 2024) ;
- Grenoble Alpes Métropole, 21 communes (janvier 2025).
Dans ces communes, le loyer hors charges d'un logement loué vide ou meublé ne peut pas dépasser de plus de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location. Le bailleur qui ne respecte pas le plafond risque une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 euros (15 000 euros pour une personne morale), en plus du remboursement du trop-perçu.
Un calendrier parlementaire très serré
L'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 11 décembre 2025, une proposition de loi qui rendait le dispositif permanent. Le Sénat a choisi une autre voie le 21 octobre 2026. Il a rejeté la pérennisation par 230 voix contre 96 et voté, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans. Celle-ci court jusqu'au 31 décembre 2028, sans élargir le périmètre actuel.
Les députés doivent examiner ce texte en séance cette semaine. Pour que la prolongation entre en vigueur avant l'échéance, ils doivent l'adopter conforme, c'est-à-dire sans aucune modification. Tout amendement renverrait le texte au Sénat. Une promulgation avant le 23 novembre deviendrait alors très difficile.
Un plafond de plus en plus contourné
Selon le 6e baromètre de la Fondation pour le logement, publié le 3 septembre 2026, 37 % des annonces analysées dans les territoires encadrés affichaient un loyer supérieur au plafond légal, contre 32 % un an plus tôt. À Paris, cette part atteint 46 %, contre 31 % en 2025.
L'effet sur les niveaux de loyers reste mesurable. L'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) estime qu'entre 2019 et 2024, les loyers parisiens sont restés 5,2 % plus bas que ce qu'ils auraient été sans plafond. Au niveau national, l'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee progresse de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026. Il plafonne les révisions annuelles des baux en cours partout en France, que la commune soit encadrée ou non.
Ce que cela signifie pour votre achat
Si vous achetez pour louer dans l'une de ces communes, le loyer que vous pourrez fixer dépend directement de l'issue du vote. En cas de prolongation, il restera limité au loyer de référence majoré jusqu'à fin 2028. Si le dispositif s'éteint, il sera libre à la signature d'un nouveau bail, mais l'IRL continuera de plafonner les révisions en cours de bail.
Deux autres règles restent en vigueur quelle que soit l'issue du vote. Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, et ceux classés G sont exclus de la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Pour estimer le rendement d'un bien locatif, il faut donc regarder ensemble la zone géographique, l'étiquette énergétique et le calendrier législatif.
Radar du Bien croise les données DPE de l'Ademe, les transactions DVF et les indicateurs de l'Insee pour vous aider à comprendre la situation d'un bien et de sa commune.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan), article 140, et loi 3DS
- Sénat, scrutin du 21 octobre 2026 sur la proposition de loi relative à l'encadrement des loyers
- Assemblée nationale, proposition de loi adoptée en première lecture le 11 décembre 2025
- Fondation pour le logement, baromètre de l'encadrement des loyers, 6e édition (3 septembre 2026)
- Apur, évaluation de l'encadrement des loyers à Paris
- Insee, indice de référence des loyers, 3e trimestre 2026 (publié le 15 octobre 2026)
Recevoir la Gazette par email
Une nouvelle analyse chiffrée chaque semaine. Désinscription en 1 clic, aucune cession à des tiers.
1 email par édition (hebdomadaire). Désinscription en 1 clic. Aucune cession à des tiers. Voir confidentialité.