Logements anciens : 951 000 ventes en un an, mais les maisons reculent de 1,3 %

Un marché qui ralentit après sa reprise

Les Notaires de France ont publié leur note de conjoncture immobilière d'octobre 2026, mise en ligne le 22 octobre. Sur les douze mois achevés fin août 2026, 951 000 logements anciens ont été vendus en France (hors Mayotte). C'est 3,6 % de plus qu'un an auparavant.

Ce chiffre reste positif, mais la croissance a fortement ralenti. Fin 2025, les volumes augmentaient encore de près de 13 % sur un an. Selon les notaires, si ce ralentissement continue, le total pourrait redescendre vers 920 000 ventes à la fin de 2026.

Le coût du crédit explique en partie ce ralentissement. D'après la Banque de France, citée dans la note, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) était de 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet. Les notaires estiment qu'au-delà de 4 %, la capacité d'achat des ménages baisserait plus nettement.

Les maisons baissent plus que les appartements

Selon les indices Notaires-Insee, les prix des logements anciens en France métropolitaine baissent de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Cette moyenne cache un écart entre les types de biens :

maisons : -1,3 % sur un an ;
appartements : -0,1 % sur un an.

L'écart est aussi géographique. Les prix baissent de 1 % en province, avec -1,3 % pour les maisons et -0,3 % pour les appartements. En Île-de-France, le recul est limité à 0,3 % : les maisons franciliennes perdent 1,5 %, tandis que les appartements gagnent 0,3 %. À Paris, les prix des appartements augmentent de 0,6 % sur un an. Dans la petite couronne, ils sont presque stables (-0,1 %), comme dans la grande couronne (+0,1 %).

Les maisons baissent donc plus que les appartements, en province comme en Île-de-France. Les maisons individuelles concentrent souvent les frais à prévoir : rénovation énergétique, entretien, et exposition à certains risques comme le retrait-gonflement des argiles. Ces frais pèsent dans la négociation.

Une stabilisation attendue pour l'automne

Les avant-contrats signés ces derniers mois donnent une idée des prix des prochains mois. Les notaires prévoient des prix proches de la stabilité à fin novembre 2026. Sur un an, les appartements baisseraient de 0,5 % et les maisons de 0,4 %. En province, les prix seraient proches de l'équilibre. En Île-de-France, les appartements resteraient globalement stables et les maisons continueraient de baisser.

La note évoque aussi les étiquettes énergétiques. Parmi les logements anciens vendus, la part classée C passe de 23 % à 27 % entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026. Les notaires précisent que cette progression peut venir en partie des changements de méthode de calcul du DPE entrés en vigueur en 2026, et pas seulement de travaux.

Ce que cela signifie pour votre achat

Une baisse nationale de 0,8 % dit peu de chose sur un bien en particulier. L'écart entre maisons et appartements montre que le type de logement peut compter autant que la ville. Une maison en province et un appartement parisien n'évoluent pas de la même façon cette année.

Pour situer un prix demandé, il est utile de le comparer aux ventes récentes de biens similaires dans la même commune, publiées dans les données DVF. Il faut aussi tenir compte de l'étiquette DPE, en sachant qu'un changement de classe peut venir d'une nouvelle méthode de calcul plutôt que de travaux. Enfin, les risques connus de la parcelle peuvent peser sur le coût total d'une maison.

Radar du Bien croise ces données (DVF, DPE de l'ADEME, Géorisques, INSEE) pour vous aider à comprendre la situation d'un bien et de sa commune.

Sources

Notaires de France, Tendances et évolutions des prix de l'immobilier au 2e trimestre 2026, note de conjoncture mise à jour le 22 octobre 2026 (notaires.fr)
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026
Banque de France, taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, août 2026 (repris par les Notaires de France)